Bei einer Lebensgemeinschaft entsteht in Österreich durch das Zusammenziehen kein gemeinsames Eigentum an der Wohnung. Maßgeblich sind vor allem Eigentumsverhältnisse, Mietvertrag und konkrete Vereinbarungen. Anders als bei einer Ehe gibt es nach der Trennung keine allgemeine Aufteilung nach dem Ehegesetz.
Wer in die Wohnung des anderen investiert, erwirbt dadurch allein noch kein Eigentum; unter Umständen kann aber ein Rückforderungsanspruch bestehen. Mietrecht, vereinbarte Wohnrechte und Gewaltschutz bieten zusätzliche Rechte, die gesondert geprüft werden müssen. Wir erklären, wie Sie sich beim Zusammenziehen und bei einer Trennung absichern können.
Autorin: Mag. Eva Schmelz, Rechtsanwältin und Mediatorin in Wien · Stand: Oktober 2026
Beim Zusammenziehen werden Anschaffungen oft gemeinsam geplant, ohne ihre rechtliche Zuordnung festzuhalten. Einer bezahlt die neue Küche, der andere die Miete oder Kreditraten. Das kann über Jahre gut funktionieren. Nach einer Trennung entsteht jedoch leicht Streit darüber, wer bleiben darf und welche Zahlungen auszugleichen sind. Je größer die Investitionen, desto wichtiger ist eine nachvollziehbare Vereinbarung. Sie schafft schon während der Beziehung Klarheit und erleichtert eine spätere Lösung.
Bei einer Scheidung können die besonderen Aufteilungsregeln des Ehegesetzes auch die Ehewohnung erfassen. Für unverheiratete Lebensgefährten gelten sie nicht entsprechend. Ihre Rechte ergeben sich stattdessen etwa aus Mietvertrag, Eigentum, Wohnvereinbarungen und Bereicherungsrecht. Die Rechtslage ist deshalb nicht in jeder Hinsicht einfach oder allein aus dem Grundbuch ablesbar. Wer Verträge und Zahlungsnachweise rechtzeitig prüfen lässt, kann die eigene Ausgangslage besser einschätzen.
Entscheidend ist, wer rechtlich Mieter ist, nicht allein, wer eine Unterschrift geleistet hat. Ist nur ein Partner Mieter und wohnt der andere lediglich mit dessen Zustimmung dort, entsteht durch Mitwohnen oder einen Meldezettel grundsätzlich kein eigener Mietanspruch gegen den Vermieter. Ein vereinbartes Untermiet- oder Wohnrecht kann jedoch etwas anderes ergeben. Endet die Grundlage des Mitwohnens, kann eine Räumung verlangt werden. Eigenmächtiges Aussperren oder Entfernen persönlicher Sachen bleibt dennoch unzulässig; nötigenfalls ist der Anspruch gerichtlich durchzusetzen.
Sind beide Mieter, beendet der Auszug eines Partners seine vertragliche Stellung nicht automatisch. Keiner kann den anderen einseitig aus dem Vertrag entfernen. Ob beide für die volle Miete haften, richtet sich nach Vertrag und Rechtslage; häufig besteht eine gemeinsame beziehungsweise solidarische Haftung. Eine Vertragsänderung oder Haftungsentlassung muss mit dem Vermieter abgestimmt werden. Auch untereinander sollten Sie Kosten und eine mögliche Übergangsphase schriftlich regeln.
Für den Todesfall sieht § 14 MRG unter bestimmten Voraussetzungen ein Eintrittsrecht vor. Der Lebensgefährte muss ein dringendes Wohnbedürfnis haben und schon im gemeinsamen Haushalt in der Wohnung gelebt haben. Als Lebensgefährte gilt hierfür, wer mindestens drei Jahre in einer in wirtschaftlicher Hinsicht wie eine Ehe eingerichteten Haushaltsgemeinschaft gelebt oder die Wohnung gemeinsam bezogen hat. Zusätzlich ist zu prüfen, ob § 14 MRG auf das konkrete Mietverhältnis anwendbar ist. Das Eintrittsrecht ist keine allgemeine Absicherung für jede Mietwohnung.
Bei einer Eigentumswohnung ist die Eintragung im Grundbuch grundsätzlich maßgeblich. Steht nur ein Partner als Eigentümer darin, wird der andere durch Mitfinanzierung oder Renovierung nicht automatisch Miteigentümer. Ein gesondert vereinbartes Wohnrecht, ein Mietvertrag oder schuldrechtliche Ansprüche können dennoch bestehen. Ohne eigene Nutzungsgrundlage besteht nach der Trennung regelmäßig kein dauerhaftes Bleiberecht. Ob Zahlungen zurückverlangt werden können, ist eine davon getrennte Frage.
Sind beide Eigentümer, bleiben sie das auch nach der Trennung. Möglich sind eine Übernahme gegen Zahlung, ein gemeinsamer Verkauf oder eine fortgesetzte Nutzung nach Vereinbarung. Bei einer Eigentümerpartnerschaft gelten die besonderen Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes. Scheitert eine Einigung, kann eine gerichtliche Aufhebung der Gemeinschaft in Betracht kommen (§ 830 ABGB); Voraussetzungen und Einwendungen sind zu prüfen. Der Erlös richtet sich nicht automatisch nach früheren Zahlungen, sondern unter anderem nach Eigentumsanteilen, Schulden und bestehenden Ausgleichsansprüchen.
Eine Trennung ändert den Kreditvertrag nicht. Ob die Bank von jedem Partner die gesamte Rückzahlung verlangen darf, hängt von der übernommenen Haftung ab; bei gemeinsamer solidarischer Verpflichtung ist das grundsätzlich möglich. Eine interne Abmachung über die weitere Zahlung entlässt den anderen nicht gegenüber der Bank. Anders als bei Ehegatten steht die Umwandlung nach § 98 EheG für eine bloße Lebensgemeinschaft nicht zur Verfügung. Eine Haftungsentlassung sollte deshalb mit der Bank ausdrücklich geregelt werden.
Investitionen in fremdes Eigentum sind besonders konfliktanfällig. Dazu können eine Sanierung, erhebliche Kaufpreisbeiträge oder Kreditrückzahlungen gehören. Einen allgemeinen Ausgleich wie im ehelichen Aufteilungsverfahren gibt es nicht. Zunächst sind aber vorhandene Vereinbarungen zu prüfen: War die Zahlung ein Darlehen, eine Schenkung, ein Kostenbeitrag oder mit einer bestimmten Erwartung verbunden? Diese Einordnung entscheidet darüber, welche Ansprüche nach der Trennung bestehen können.
Außergewöhnliche Leistungen können nach den zu § 1435 ABGB entwickelten Grundsätzen rückforderbar sein, wenn sie erkennbar im Vertrauen auf das Fortbestehen der Gemeinschaft erbracht wurden und dieser Zweck wegfällt. Maßgeblich ist regelmäßig der nach der Trennung verbleibende Nutzen, nicht automatisch die Summe aller Ausgaben (OGH 9 Ob 17/18t). Laufende Kosten des gemeinsamen Lebens werden grundsätzlich nicht nachträglich ausgeglichen, sofern nichts anderes vereinbart ist. Ein gemeinsam organisiertes Bauprojekt kann unter besonderen Voraussetzungen auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts begründen; ein gemeinsamer Hausbau allein reicht dafür nicht immer.
Anspruch und Höhe hängen von Vereinbarungen, Zweck, Restnutzen und Beweisen ab.
Praxishinweis: Bewahren Sie Rechnungen, Überweisungen und Nachrichten über die geplante gemeinsame Nutzung auf und halten Sie bei größeren Zahlungen fest, ob und wann eine Rückzahlung erfolgen soll. So lässt sich vermeiden, dass eine nachvollziehbare Erwartung an fehlenden Nachweisen scheitert.
Gemeinsame Kinder begründen für den betreuenden Lebensgefährten allein noch keinen Anspruch darauf, die Wohnung des anderen zu übernehmen. Die ehelichen Aufteilungsregeln gelten auch dann nicht. Bestehende Miet- oder Wohnrechte und der Gewaltschutz bleiben jedoch zu beachten. Für das Kind sind Betreuung und ein angemessener Wohnbedarf im Rahmen des Unterhalts gesondert zu sichern.
Eine Übergangsvereinbarung kann helfen, den Alltag der Kinder möglichst stabil zu halten. Sie sollte festlegen, wer vorerst bleibt, wie lange die Nutzung dauert, welche Kosten zu tragen sind und was anschließend geschieht. Bei einer Mietwohnung sind zusätzlich die Rechte des Vermieters zu berücksichtigen. Eine solche Lösung entsteht durch Vereinbarung, nicht automatisch aus der Elternschaft. Planen Sie sie möglichst früh, bevor Wohnungsfrage und Betreuungskonflikt sich gegenseitig verschärfen.
Ein Partnerschaftsvertrag kann Eigentum, Finanzierung und Nutzung transparent regeln. Besonders vor einem gemeinsamen Kauf oder größeren Investitionen sollten Sie festhalten,
wem die Wohnung und die größeren Anschaffungen gehören;
wie Miete, Betriebskosten und Kreditraten aufgeteilt werden;
ob und wie Investitionen des Nicht-Eigentümers bei einer Trennung zurückgezahlt werden;
wie lange der Partner nach einer Trennung noch in der Wohnung bleiben darf.
Ein Partnerschaftsvertrag ist besonders sinnvoll, wenn Eigentum und finanzielle Beiträge auseinanderfallen. Er sollte Rückzahlungsbedingungen, Fristen und mögliche Wertveränderungen nachvollziehbar regeln. Für Immobilienübertragungen und grundbücherliche Wohnrechte sind zusätzliche Voraussetzungen und Formfragen zu beachten. Ein allgemeines Muster erfasst diese Unterschiede oft nicht.
Eigentum oder ein Mietvertrag erlauben kein gewaltsames Vorgehen. Bei Gewalt, Drohungen oder anderen gesetzlichen Gefährdungssituationen kommen ein polizeiliches Betretungs- und Annäherungsverbot und gerichtliche einstweilige Verfügungen in Betracht. Diese können auch den Eigentümer oder alleinigen Mieter betreffen. Bei unmittelbarer Gefahr ist rasche Hilfe durch die Polizei möglich. Die Voraussetzungen und Dauer der verschiedenen Maßnahmen unterscheiden sich. Mehr dazu auf unserer Seite zur einstweiligen Verfügung.
Ohne eigenes Miet-, Wohn- oder anderes Nutzungsrecht kann nach der Trennung grundsätzlich die Räumung verlangt werden. Ihr Partner darf Sie aber nicht einfach eigenmächtig aussperren oder Ihre Sachen entfernen. Vorhandene Vereinbarungen und Schutzmaßnahmen bei Gewalt sind gesondert zu prüfen.
Ein Rückforderungsanspruch kann insbesondere bei außergewöhnlichen Leistungen und einem verbleibenden Nutzen bestehen. Entscheidend sind Zweck, Vereinbarungen und Beweise. Laufende Kosten des gemeinsamen Lebens werden grundsätzlich nicht rückwirkend geteilt, sofern nichts anderes vereinbart wurde.
Beide bleiben Eigentümer. Sie können eine Übernahme, einen Verkauf oder die weitere Nutzung vereinbaren. Scheitert die Einigung, kommt unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine gerichtliche Aufhebung in Betracht; bei einer Eigentümerpartnerschaft gelten zusätzlich Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes.
Ein Eintrittsrecht nach § 14 MRG kann bei dringendem Wohnbedürfnis und gemeinsamer Haushaltsführung bestehen. Für Lebensgefährten gelten die Dreijahresregel oder der gemeinsame Bezug der Wohnung. Zusätzlich muss die Bestimmung auf das Mietverhältnis anwendbar sein.
Er ist nicht allgemein vorgeschrieben. Besonders bei Immobilien, unterschiedlichen Finanzierungsbeiträgen oder hohen Investitionen kann er aber sinnvoll sein. Eigentum, laufende Kosten, Nutzungsrechte und mögliche Rückzahlungen sollten klar aufeinander abgestimmt werden.
